——上饶市《关于住宅专项维修资金归集、管理、使用的实施意见》11月1日起执行
我市房管局组织召开《关于物业维修资金归集、管理、使用的实施意见》（征求意见稿）征求意见会
买商品房时，每位业主都会缴纳一笔钱，数额几千到几万元不等，用于小区内住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的，这笔钱就是住宅专项维修资金，被大家形象地称为房屋的“治病钱”、“养老钱”。当房屋出现屋顶或墙面漏水、电梯年久失修、公共区域设施设备损坏等情况时，业主们首先应该想到的是动用这笔住宅专项维修资金。
业主的房屋“治患”意识在“沉睡”
市委、市人大、市政府一直以来始终高度重视小区物业管理工作，要求各级有关部门牢固树立“四个意识”，提高政治站位，以问题为导向，强化责任担当，创新工作方式，通过物业管理立法，破解小区物业管理难题，为广大群众营造更加和谐宜居的小区环境，为“全面决胜小康、建设大美上饶”作出应有的贡献。
随着住宅专项维修资金制度的普及，我国各个城市已经归集起了数额庞大的维修资金。按照《上饶市物业管理办法》的规定，目前我市的购房者交存住宅专项维修资金的标准为多层建筑70元/平方米，高层建筑100元/平方米。然而，在我市范围内，这笔资金的使用率却并不高，大量资金长期“沉睡”在银行账户中。
一方面，绝大部分业主根本不了解如何申请使用该笔维修资金，一些房屋也因此被阻滞在“应修未修”的状态下。另一方面，部分人甚至对这笔钱的数额和使用情况表示质疑。看到小区宣传栏里物业贴出的维修资金内容，有些业主往往表示疑惑：“我都不知道，这钱怎么就花了！”因此，我市的住宅专项维修资金总体呈现资金使用率、使用效率的“双低”现象。
在“应修尽修”的前提下，维修金使用率低似乎可以从一个侧面反映出房屋质量依旧可靠，尚不需要“大动干戈”式的修修补补。但事实却是，许多房屋“应修未修”，并由于业主对维修资金使用的政策制度不了解、不熟悉，使得维修资金的使用效率并不尽如人意。
“立规矩”为房屋制定“保障体系”
按照《关于住宅专项维修资金归集、管理、使用的实施意见》规定，住宅专项维修资金若需要使用，应每年11－12月份，由各住宅小区物业服务企业，根据住宅共用部位、共用设施设备要维修的实际情况和下年度可开支的限额，提出维修资金年度维修项目和项目概算，经业主委员会审定后，社区居委会核实，报请维修资金管理中心备案，未成立业主委员会的住宅小区，年度维修项目和项目概算，经社区居委会审定后，报维修资金管理中心备案。不在年度预算范围内的维修项目和应急维修项目，一般不予使用维修资金，确需使用维修资金，物业服务企业提出申请，由业主委员会或业主代表、社区居委会、物业科、物业维修资金管理中心会议研究决定。
而在实际操作中，虽然业主们对维修资金普遍很重视，但对建筑物共有部分承担义务的意识却十分欠缺，“事不关己、高高挂起”的现象较突出，使得签字同意的“保障线”变成了“高门槛”。更有业主担忧“维修资金就那么多，用完了可怎么办？”维修资金不是养老金，节约使用可以，但要是关系到类似电梯类的生命工程，可不能因为舍不得用而“视若无睹”。业主们不妨把住宅专项维修资金看成房子的“治病防病钱”，小病及时治，避免拖成大病花大钱。
同时，由于许多小区迟迟未能成立业委会，加之小区物业服务企业更换频繁导致的档案保存不善，也为日后维修资金的支取使用增加了更多不确定因素。“尽管大家都知道维修资金重要，真正能够未雨绸缪的小区还是少之又少，很多小区是在发现需要支用维修资金后，才开始火急火燎地‘补功课’，成为支取资金‘拖后腿’的主要原因之一。”上饶住宅专项维修资金中心主任说。
对已经暴露出的房屋“养老金”使用、支取问题，从根本上讲，还是要尽快建立住宅专项维修资金更加规范化、便捷化的管理制度。
“眼下，上饶境内一些早期交付使用的商品房已经开始进入维修保养的集中期，而未来15－20年，大量商品房都将进入维保‘高峰期’，要应对将来可能出现的维修资金大量支用情况，现在就要着手通过加强基层培训、加大宣传等途径，调动上饶市房地产管理局物业科、广大业主、业委会、物业公司等多方面的积极性，共同提高工作效率。”上饶市房地产管理局物业科科长朱伟表示，“业主应重视所在小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造问题。出现保修期满后共用部位、共用设施设备需要维修、更新或改造的情况时，业主要按照申请住宅专项维修资金的规定，积极配合物业管理单位组织的签字表决，表达自己的真实意愿，这样才能有效解决好维修资金使用难的问题。”
维修资金的安全“保障路径”
为了破解房屋“养老金”使用率低、支取不畅等问题，全国多个城市都进行了制度创新，尽可能地简化流程，提高资金的使用效率。如今上饶市也已出台新规，2018年11月1日起执行的，由上饶市房地产管理局签署的《关于住宅专项维修资金归集、管理、使用的实施意见》，明确规定了住宅专项维修资金归集、管理、使用的各项实施细则。
“现在，社会公众和广大业主对住宅专项维修资金的概念有一些认识误区，以为房子出现问题就能用，这是不准确的。”上饶市住宅专项维修资金管理中心主任表示，“这一资金的提取必须满足一些法定条件，比如住宅共用部位、公用设施设备必须是保修期满后，保修期内当然由承担保修责任的主体负责维修，而日常一般性的维修则应当从物业费中列支。”
根据《上饶市住宅物业维修专项资金管理实施细则》规定，住宅共用部位是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、屋面、楼梯间、电梯间、走廊通道等。共用设施设备是指建设费用已分摊进入销售价格的共用的上（下）水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、楼道照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、小区围墙、大门、物业管理用房和共用设施设备等。供水管道限于每幢总水表与每户分水表之间。供电线路限于每幢总电度表与每户分电度表之间，供（电）水一户一表、电信线路、管道煤气和有线电视线路除外。
“所以，无论哪种情况，这笔资金的支取使用必须体现公共属性。比如，某一户业主自己家里的水管漏水，其维修应该由业主个人承担，又或者楼上业主防水没做好导致楼下业主家里漏水，这属于毗邻关系，应该相关业主协商解决，也不属于动用住宅专项维修资金的范畴。但若是房屋屋顶、外墙发生漏水，且已过保修期的话，则可以按规定申请试用维修资金。”上饶市住宅专项维修资金管理中心主任说。
上饶市《关于住宅专项维修资金归集、管理、使用的实施意见》适用于本市行政区域内两个以上业主的住宅物业和与其结构相连的非住宅物业，住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后小修以上的维修、更新。本实施意见从二0一八年十一月一日起执行。以下为实施意见细文：
江西省住房和城乡建设厅党组书记吴昌平一行到亿升滨江小区调研物业管理工作
公园道壹号小区业主参与电梯维修工程验收
现代城小区水泵维修工程验收现场
《关于住宅专项维修资金归集、管理、使用的实施意见》
一、住宅专项维修资金的归集
为了确保住宅专项维修资金应缴尽交，物业质保期结束后，物业公共场所、共用设施设备得到正常的维护保修，新建商品房、保障性住房业主应缴的住宅专项维修资金统一由开发建设单位代收代缴，在办理物业承接査验手续时，一次性将维修资金交存至维修资金专户，对于未缴住宅专项维修资金的物业不得交付业主使用，不得申请办理房屋首次登记。
已交付使用的商品房、保障性住房，由业主在办理产权转移登记时，缴纳住宅专项维修资金。
二、住宅专项维修资金的管理
维修资金存放选择银行时，根据《江西省财政厅关于进一步加强财政都门和预算单位资金存放管理的实施意见》（赣财库201756号）规定执行，确保实现増值收益最大化。
维修资金增值收益不得揶作他用，应转入维修资金专户滚存使用和管理
三、住宅专项维修资金的使用
（一）预算管理
每年11－12月份，由各住宅小区物业服务企业，根据住宅共用部位，共用设施设备要维修的实际情况和下年度可开支的限额，提出维修资金年度维修项目和项目概算，经业主委员会审定后，社区居委会核实，报请维修资金管理中心备案，未成立业主委员会的住宅小区，年度维修项目和项目概算，经社区居委会审定后，报维修资金管理中心备案。
不在年度预算范围内的维修项目和应急维修项目，一般不予使用维修资金，确需使用维修资佥，物业服务企业提出中请，由业主委员会或业主代表、社区居委会、物业科、物业维修资金管理中心会议研究决定。
（二）施工企业、造价审核、施工监理名录库
依据建筑施工、安全生产、环境保护、财务审计等法律法规的规定，对申请进入名录库的维修施工企业、造价审核机构、施工监理单位进行资质审查，符合建筑施工、安全生产、环境保护、财务审计等法律法规要求的，在资质许可的经营范围内，分别建立维修施工企业、造价审核机构、施工监理单位名录库。
项目维修可以通过招投标、随机抽取等方式在名录库中选择维修施工企业、造价审核机构、施工监理单位。维修施工企业，造价审核机构、施工监理单位实行动态管理有违规行为的，由物业主管部门在网上公示其违规情况，并清出维修施工企业、造价审核机构、施工监理单位名录库。
（三）维修项目批准
物业服务企业，根据年度项目维修预算安排以及小区公共场所，共用设施设备的实际情况，要使用维修资金的维修项目提交业主委员会审定，社区居委会核实，向维修资金管理中心提出使用申请，接到申请后，维修资金管理中心派员实地勘察，情况属实的报请局分管领导同意后，维修资金管理中心会同物业科召开会议，形成决定，批准启动维修项目招投标程序，并在住宅小区公示告知全体业主没有成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业提出使用申请，经业主代表同意，社区居委会审核，向物业维修资金管理中心提出使用申请。
没有成立业主委员会，没有聘请物业服务企业的小区，可以由法定比例的受益业主提出使用申请，经辖区内社区居委会审核，物业维修资金管理中心组织代修。
不得从住宅专项维修资金列支的费用：
（1）依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位共用设施设备维修和更新、改造费用；
（2）依法应当由相关专业经营单位承担的水、电、气、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；
（3）人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用；
（5）其他法律法规、规章规定及合同约定，不得从住宅专项维修资金列支的费用；
（四）项目维修择优选择施工企业
物业维修项目经批准，业主委员会（或物业服务企业）应在物业维修资金管理中心的监督下，邀请社区居委会参与，根据“公开、公平、公正”的原则择优选择施工企业，由业主委员会或物业服务企业与施工单位签订维修合同，没有业主委员会的，由业主与施工单位签订维修合同，社区居委会、物业服务企业鉴证，并落实施工监理单位对维修工程进度和质量进行监督。
五万元以上的维修工程按有关规定进行招投标，五万元以下的维修工程从造价审核机构名录库中摇号抽取造价审核机构对维修工程的必要性及费用进行评估核算，经认定后方可进行维修。
（五）维修工程签证审批
根据项目维修过程中的实际情况，确需増加工程量的，由施工企业和业主委员会共同提出中请，报物业维修资金管理中心备案，由项目维修签证人员同意，造价机构核实，增加维修项目施工工程量，按中标单价结算；没有中标单价有类似参考价的参照执行；既无中标单价又无类似参考价的，参照定额或协商解决。
签证机构人员：业主（申请人）业主委员会、监理单位、物业科
（六）项目维修工程验收
维修工程竣工后，由建设单位（即业主、业委会、物业服务企业）向维修资金管理中心提出验收申请报告，业主委员会（或业主代表）、物业维修资金管理中心、社区居委会、工程监理单位、物业服务企业、造价咨询机构、市场监督管理部门、公安消防部门等实地勘验，维修工程不合格的由维修资金管理中心、业主委员会共同下发整改通知，验收合格后由相关部门在验收表格上签署合格意见。
（七）项目维修工程计量审计
维修工程验收合格后，从造价审核机构名录库以摇号抽取结算审计单位，经结算审计，出具审计报告，施工单位持批准文书施工合同、签证意见、验收合格、结算审计等相关资料报维修资金管理中心审批划拨所需的维修费用。
（八）项目维修工程事项建档
项目维修工程事项终结后，维修资金管理中心要将项目维修的申请材料、批准文书、中标公告、施工企业，审价机构、监理单位、工程计量、验收意见、审计报告等资料封存建档、保存。
《上饶市物业管理办法》关于房屋质量保证金的管理使用规定：
开发建设单位在房屋交付使用时，应当向业主出示质量保修金全额缴存证明，交存标准为：多层住宅为30元/平方米，高层住宅为50元/平方米。在办理不动产权属初始登记时，应当提供维修资金管理中心出具的质量保修金全额缴存证明。未缴存质量保修金的项目，不得办理不动产权属初始登记等手续。
物业质量保修金保证的保修责任期限为同一开发项目所有房屋交付业主使用满5年，自建设单位竣工验收合格交付业主使用之日起计算，保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。物业质量保修金全部退还后，建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。
物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。
物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经当地维修资金管理中心委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，其费用从物业质量保修金中列支。
房管局督查推进住宅小区环境卫生专项整治工作